Frischholz & Cie. GmbH
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Neuigkeiten von uns und vom Immobiliensektor

 

Hier finden Sie allerlei Neuigkeiten rund um die Immobilie, die auch für Sie interessant sein könnten. Rechtliches lassen wir bewusst länger auf der Seite stehen.

Die einzelnen Themen werden von uns aus diversen Quellen zusammen gestellt. Die Quellen und deren Qualität werden von uns mit größter Sorgfalt ausgewählt, dennoch können wir keine Haftung dafür übernehmen, dass alle Angaben korrekt und vollständig sind. In konkreten Fällen empfehlen wir unseren Kunden, sich direkt an uns zu wenden und im Zweifel anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.

Keine (WEG-)Versammlungen / Notstandsgesetz

 

20.03.2020 - Sämtliche Versammlungen, insbesondere auch WEG-Versammlungen, sind gemäß der letzten Allgemeinverfügung des Landes NRW i. V. m. denen der Städte behördlich untersagt und dürfen nicht stattfinden.

 

Hierzu erreichte uns folgende Nachricht der Rechtsabteilung unseres Verbandes:

 

 

"Das Bundesjustizministerium bereitet ein Notstandsgesetz vor, dass die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften auch ohne Eigentümerversammlung sichern soll.

 
Voraussichtlich wird dieses Notstandsgesetz keine formalen Änderungen wie z.B. die Ausweitung von Umlaufbeschlüssen oder die Zulassung von Online-Versammlungen beinhalten, sondern die Fortgeltung bestimmter Beschlüsse (Verwalterbestellung/Wirtschaftsplan) anordnen.
 
Ziel des Gesetzes ist nicht nur, auf behördliche Versammlungsverbote zu reagieren, sondern generell die Durchführung von Eigentümerversammlungen im Interesse der Corona-Schutzmaßnahmen zu verhindern. Es soll durch das Parlament kurzfristig beraten und verabschiedet werden."

 

Wir arbeiten selbstverständlich "normal" weiter, insbesondere an Ihren Abrechnungen. Fertige Abrechnungen wurden bereits versandt und werden auch weiterhin versandt, sobald alle Unterlagen hierzu vorliegen. Lediglich die Durchführung von Versammlungen kommt aktuell nicht in Betracht. Bereits eingeladene Versammlungen müssen wir absagen. Die Betroffenen werden durch uns gesondert informiert. Bleiben Sie gesund!

Neuer Standort Olpe

02.01.2019 - Im 10. Jahr des Bestehens der Frischholz & Cie. GmbH, können wir unseren Kunden seit dem 15.08.2018 einen dritten Standort unseres Unternehmens präsentieren: "Bruchstr. 17, 57462 Olpe" lautete der neue Anlaufpunkt für unsere Kunden der Kreise Olpe und Siegen, sowie des südlichen Westfalens. Seit dem 01.01.2019 sind wir nun in moderne, großzügige Räume umgezogen.

 

Mit dem weiteren Standort bieten wir aber nicht nur  unseren bereits vorhandenen Kunden einen noch besseren Vor-Ort-Service. Neben den aktuellen Mitarbeitern verstärkt seit dem 01.01.2019 Hendrik Potthoff, Immobilienfachwirt (IHK) als zuständiger Vollzeit-Verwalter unser Team in Olpe.

Neue Mitarbeiterin in der Buchhaltung

 

16.08.2018 - Das gesamte Team der Frischholz & Cie. GmbH freut sich über eine neue Kollegin: Seit dem 15.05.2018 verstärkt Laura Freyberg als gelernter Bankkauffrau die Buchhaltungsabteilung und steht auch Kunden mit Rat und Tat zur Seite.

 

Herzlich willkommen!

Verstärkung bei Vermietung und Verkauf Ihrer Immobilie: Unsere neue Mitarbeiterin Felek Lacroix

17.04.2018 - Zu unserem „Rund-um-Service“ als Verwaltung gehören seit langem auch die Neuvermietung und der Verkauf von Immobilien. Nachdem wir mit André Gedigk schon im Jahr 2017 eine tatkräftige Unterstützung als Abteilungsleiter gewinnen konnten, verstärkt seit dem 15.04.2018 Frau Felek Lacroix als gelernte Immobilienmaklerin (IHK) das Team Vermietung & Verkauf.

Standort Gummersbach: Umzug innerhalb des Gebäudes

Gerade einmal 6 Monate nach Eröffnung unserer Zweigniederlassung in Gummersbach, sind wir innerhalb des Gebäudes GTC in ein größeres Büro gezogen. Sie finden uns ab sofort im Haupttrakt des Bürogebäudes, Raum 3037.

 

Besuchen Sie uns doch mal!

(Öffnungszeiten nebenstehend)

Verstärkung bei Vermietung und Verkauf Ihrer Immobilie: Unser neuer Mitarbeiter André Gedigk

Zu unserem „Rund-um-Service“ als Verwaltung gehören seit langem auch die Neuvermietung und der Verkauf von Immobilien. Wir freuen uns daher, unser Team zum 01.04.2017 verstärken zu können: Mit André Gedigk konnten wir einen kompetenten und erfahrenen Mitarbeiter gewinnen, der mit seiner langjährigen Erfahrung als Leiter einer heimischen Finanz- und Versicherungsagentur, insbesondere im Bereich Vermögensplanung, Bausparen und  Darlehensberatung, unser Team ideal ergänzt. 

Kündigung: Schriftform oder Textform?

 

Mietverträge werden rechtlich in vielen Fällen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB´s) eingestuft, insbesondere dann, wenn sogenannte Formularmietverträge verwendet werden. Seit Oktober 2016 gibt es bzgl. der Ausgestaltung von AGB´s jedoch eine wichtige gesetzliche Änderung: Statt der Schriftform, wie sie beipielsweise oft bei Kündigungen  verlangt wird (d.h. mit Unterschrift), darf hier nur noch die Textform (bspw. Email, Fax oder sogar SMS, also ohne Unterschrift) verlangt werden.

 

Wichtig ist aber: Mietverträge, auch wenn sie rechtlich als AGB´s eingestuft werden, gelten als ausdrückliche Ausnahme vom neuen Gesetz. Kündigungen von Mietverträgen müssen auch weiterhin mit eigenhändiger Unterschrift versehen werden, damit sie gültig sind!

 

Quelle: Südwestfälische Wirtschaft, Ausgabe Dez 2016, S. 25

Fenster und Türen im Sondereigentum?

 

Für Wohnungseingangstüren und Fenster, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden und das Gebäude nach außen hin oder zum Gemeinschaftseigentum hin (z. B. Treppenhaus) abgrenzen, hat der BGH inzwischen klargestellt, dass sämtliche Bestandteile zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Dies gilt selbst auch dann, wenn die Teilungserklärung diese dem Sondereigentum zuordnen sollte. (siehe auch Urteil ZWE 2014,81 und 125).

 

Gemäß §21 Abs. 5 Nr. 2 WEG obliegt damit grundsätzlich den Eigentümern gemeinschaftlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des gemeinschaftlichen Eigentums. In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung kann jedoch gemäß §10 Abs. 2 S. 2 WEG vereinbart werden, dass die Kostentragungspflicht beim jeweiligen Sondereigentümer liegt. Die Pflicht zur Unterhaltung dieses Gemeinschaftseigentums geht dann auf diesen über.

 

Fazit: Fenster, Balkontüren oder Wohnungseingangstüren, die nach außen hin (also zum Gemeinschaftseigentum hin) sichtbar sind, sind immer Gemeinschaftseigentum. Die Kostentragung kann jedoch in der Teilungserklärung zu Lasten des Sondereigentümers geregelt sein oder werden. Gibt es eine solche Regelung dort nicht, tragen alle Eigentümer im Verhältnis die Kosten für Instandhaltung/Instandsetzung/ Austausch.

Kündigung wegen Zahlungsrückständen wirksam

 

Kommt es zu Rückständen bei der Mietzahlung, ist der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 543 ff BGB berechtigt, dem Mieter das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungs-verzuges kann der Mieter jedoch einmal abwenden, wenn er die rückständigen Beträge kurzfristig nachzahlt. 

Spricht der Vermieter zugleich aber hilfsweise die ordentliche Kündigung aus, bleibt diese wirksam, entschied der Bundesgerichtshof. Die Begleichung der Rückstände stoppt also nur die fristlose Kündigung, nicht aber die Ordentliche. (BGH Az. VIII ZR 321/14)

(Quelle: Finanztest 05/2016)

 

Was bedeutet das in der Praxis?

Damit das Urteil des BGH greift, müsste der Vermieter beim Aussprechen einer fristlosen Kündigung direkt eine ordentliche Kündigung mit auszusprechen. I. d. R. beschleunigt das auch die gewünschte Beendigung des Mietverhältnisses. Zeigen Sie sich als Vermieter dennoch gesprächsbereit, wenn Ihr Mieter offen mit Ihnen über seine Zahlungsschwierigkeiten sprechen und eine Lösung herbeiführen möchte. Das ist fair, spart Ärger und meistens auch Kosten.

 

Erhält der Mieter nun eine fristlose Kündigung, bezahlt aber die ausstehenden Beträge möglichst umgehend, greift "nur" noch die ausgesprochene ordentliche Kündigung. Was hat dann der Mieter davon? Zunächst einmal zeigt die Zahlung dem Vermieter, dass der Mieter den Willen hat, den Vorgang zu klären. Das schafft eine grundlegende Basis für ein klärendes Gespräch zwischen beiden Parteien (z.B. Verständnis für eine schwierige Lage, Vereinbarung von Ratenzahlungen oder sogar das Zurückziehen der Kündigung etc.). Auch wenn keine Weiterführung des Mietvertrages erreicht werden kann, so erhält der Mieter mit der Zahlung der Rückstände in jedem Falle Zeit, z.B. für die Suche nach einer neuen Wohnung, und Geld (ersparte Anwalts-/Gerichts-/Räumungskosten o. ä.).

 

Trotzdem unsere Empfehlung: Wendet sich der Mieter schon bei drohenden Zahlungsschwierigkeiten an den Vermieter oder Verwalter (also bevor es zu größeren Rückständen kommt) und redet offen mit ihm, wird er auf „offene Ohren stoßen“. Vorhandene Rückstände im Nachhinein mit Mängeln, Anfechtungen o. ä. zu rechtfertigen – davon sei abgeraten. Versetzen Sie sich in die Lage des Vermieters: Wenn Ihnen jemand Geld schuldet und das Gespräch sofort mit einem Vorwurf gegen Sie beginnt, der sein Handeln auch noch rechtfertigen soll, erscheint das unklug. Gegen einen Vorwurf wird sich der Vermieter wehren und nicht seine Hilfe anbieten. 

Berufszulassungsregelungen für Immobilienverwalter

Jahrelang hat unser Verband DDIV darauf gedrängt, nun soll es endlich Realität werden: Ein Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Immobilienverwalter. Wir begrüßen die Einführung ausdrücklich!

 

Als Geschäftsbesorger und Sachverwalter fremden Immobilienvermögens ist es unerlässlich, den Zugang zum Beruf des Immobilienverwalters mit angemessenen Mindest-Zugangsvoraussetzungen zu belegen. Der vom Wirtschaftsminiterium vorgelegte Referentenentwurf, der (so der Plan) noch im Herbst dem Bundesrat zur Abstimmung vorgelegt werden soll, sieht u. a. folgende Mindestanforderungen zur Berufszulassung vor:

- Fach- und Sachkundenachweis / min. 6-jährige berufliche Tätigkeit

- Berufshaftpflicht in Form einer Vermögenschadenhaftpflicht-Versicherung

- Nachweis der Zuverlässigkeit

- Nachweis über geordnete finanzielle Verhältnisse

(Quelle: DDIV aktuell, Ausgabe 06/2015)

 

Für einige Verwalter bedeutet dies einen zum Teil erheblichen Nachholbedarf, um eine Berufszulassung zur Weiterführung ihres Gewerbes zu erhalten, oder aber die Einstellung ihrer Tätigkeit als Verwalter.

Die Frischholz & Cie. GmbH erfüllt seit Bestehen nicht nur die oben stehenden Kriterien, sondern verfügt neben einer langjährigen Berufserfahrung auch über entsprechende Fach- und Sachkundenachweise sowie über hohe Deckungssummen in der Vermögensschadenhaftpflicht und zusätzlich über eine Betriebs- sowie eine Vertrauensschadenhaftpflicht-Versicherung. Mit uns sind Sie somit auch in Zukunft auf der sicheren Seite!

 

Update 09/2016: Der Gesetzentwurf wurde vom Bundeskabinett beschlossen. Mit der Verkündung des Gesetzes wird schon  im 1. Quartal 2017 gerechnet; die konkrete Umsetzung wird aber voraussichtlich noch bis ins 4. Quartal 2017 dauern. Dennoch freuen wir uns sehr über diesen Schritt!

Haustür nicht abschließen

Eine Eigentümergemeinschaft darf nicht beschließen, dass eine Haustür nachts abzuschließen ist. (Urteil Landgericht Frankfurt a.M. / Az. 2-13 S 127/12) Etwa in einem Brandfall, so das Gericht, müsse es jederzeit ohne Schlüssel möglich sein, das Haus sofort zu verlassen. (Quelle: Finanztest 08/2015).

 

Geht es um die Hausordnung, empfehlen wir unseren Eigentümern und Mietern schon seit Jahren, einen so lautenden Passus ersatzlos zu streichen. Das Gericht bestätigte damit die von uns seit Jahren vertretene Ansicht. Denn es geht nicht nur um den Brandfall, bei dem man sicher nicht als erstes an den Haustürschlüssel denkt. Man denke auch an ein nächtliches Unglück innerhalb der Wohnung: Wer nicht mehr bis zur Haustür laufen kann, hat ein Problem die Haustür aufzuschließen - der elektrische Türöffner reicht schließlich nicht aus. Eine Alternative die Einbruchs- und Gesundheitsschutz miteinander verbinden kann, ist ein sogenanntes Panikschloss, dass wir in bereits in einigen Häusern erfolgreich im Einsatz haben. Sprechen Sie uns an!

Vermieterbescheinigung wieder eingeführt

Zum 01.11.2015 wird die Vermieterbescheinigung für das Einwohnermeldeamt wieder eingeführt. Demnach sind Vermieter verpflichtet, dem Mieter nach Abschluss eines Mietvertrages eine Bescheinigung über den Bezug der neuen Wohnung auszustellen. Anzugeben sind diverse Daten, vorallem aber meldepflichtige Personen und die Adresse der neuen Wohnung. Ziel ist es, "Scheinwohnungen" zu vermeiden (z.B. für Sozialversicherungsbetrug o. Geldwäsche).  Vermieter haben auch die Möglichkeit, die Meldung direkt beim Einwohnermeldeamt vorzunehmen, was wir empfehlen. Innerhalb unserer Mietverwaltung übernehmen wir selbstverständlich diese Aufgabe. Unseren anderen Kunden stellen wir gerne ein entsprechendes Muster zur Verfügung.

Bestellerprinzip bei Wohnungsvermittlung

Ab dem 01.06.2015 gilt das Bestellerprinzip bei allen Vermietungen, die durch einen Makler vorgenommen werden. Vermittelt ein Makler ein Mietobjekt im Auftrag des Vermieters, darf er vom Mieter keine Courtage/Provision mehr verlangen. Nur wenn der Makler ausdrücklich vom Mieter beauftragt wurde (sog. Suchauftrag), hat er Anspruch auf eine Courtage/Provision von Mieterseite. Jedoch darf sich das betreffende Objekt dann nicht schon im Bestand des Maklers befinden. Wir begrüßen diese Neuerung, denn wer die Musik bestellt, soll diese auch bezahlen. Daher hat die Frischholz & Cie. GmbH auch bisher, bei keiner Vermietung, zusätzliche Courtage ggü. dem Mieter erhoben. Ausschließlich beim Vermieter, dem wir mit unseren Leistungen die Arbeit abnehmen,  erheben wir eine entsprechende Vergütung.

 

Bei Kauf- und Verkaufsaufträgen ändert sich aber aus gutem Grund nichts: Denn hier erhält auch der Käufer (im Gegensatz zu einem Mieter) weitreichende Leistungen des Maklers. Der Käufer hat somit auch weiterhin eine Courtage zu zahlen (soweit diese verlangt wird). Näheres zu unseren Leistungen erfahren Sie hier.

Das neue Eichgesetz ist da...

Zum 01.01.2015 ist das neue Eichgesetz in Kraft getreten. Danach müssen alle neu eingebauten/neu geeichten Messgeräte binnen 6 Wochen beim zuständigen Eichamt gemeldet werden - ansonsten kann es teuer werden! Im Immobilienbereich betrifft dies insbesondere Wasser- und Wärmemengenzähler. Verantwortlich für die Meldung ist in erster Linie der Immobilieneigentümer. Wird der Austausch durch uns als Verwaltung veranlasst, kümmern wir uns um alle Formalitäten.

 

Quelle mit näheren Informationen: www.eichamt.de 

 

Wichtiges Update: Inzwischen unterliegen Messdienstleister Kontrollen, die dazu führen, dass in einigen Fällen keine Abrechnung mehr mit ungeeichten Zähler durchgeführt wird. Das bedeutet mehr Arbeit und ggf. auch Ärger für den Vermieter. Daher unser Rat: Tauschen Sie Messgeräte, die sich nciht mehr in der Eichfrist befinden, unverzüglich aus!

Neues Widerrufsrecht bei Mietverträgen

Mit Wirkung zum 13.06.2014 wurden die Regelungen zum Widerrufsrecht auch für Immobiliengeschäfte neu geregelt. Der Mieter gilt gegenüber dem Vermieter i. d. R. als Verbraucher (Ausnahme kleine Privatvermietung). In der Konsequenz wurde ihm in bestimmten Fällen ein Widerrufsrecht beim Abschluss eines Mietvertrages zugesprochen. Wird der Mietvertrag nicht in den (Geschäfts-)räumen des Vermieters oder seines bevollmächtigten Verwalters geschlossen, gilt der Vertrag als sog. "Fernabsatzgeschäft". Damit steht dem Mieter ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, worüber der Vermieter/Verwalter auch ausdrücklich zu belehren hat! Fehlt die Belehrung, hat der Mieter sogar ein Widerrufsrecht von einem Jahr und 14 Tagen, also fast 13 Monate! Wichtige Ausnahme: Die Wohnung wurde vorher besichtigt - dann gibt es kein Widerrufsrecht!

 

Wir empfehlen daher: Mietverträge nur noch im Hause des Vermieters/Verwalters abzuschließen und natürlich vorher zu besichtigten (dann entfällt das Widerrufsrecht so oder so) Sofern nicht eins von beiden möglich ist, belehren Sie den Mieter ordnungsgemäß und lassen Sie dies vom Mieter schriftlich bestätigen. Auch ein ausdrücklicher Verzicht kann vom Mieter ausgesprochen werden, falls es einmal schneller gehen muss. Unseren Kunden stellen wir hierfür gesonderte Musterformulare zur Verfügung.

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58566 Kierspe

Kölner Str. 77-79

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Mo - Fr    9.00 - 13.00 Uhr

              14.00 - 17.00 Uhr

Termine nach Vereinbarung

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57462 Olpe

Bruchstr. 17

Tel. 0 27 61 - 40 596

Mo - Fr      9.00 - 13.00 Uhr

Do           14.00 - 17.00 Uhr   

Termine nach Vereinbarung

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